¿Qué debo revisar antes de firmar un contrato de arriendo en Colombia?

Verifica la identidad y autorización del arrendador

El primer paso antes de firmar cualquier documento es confirmar que quien te arrienda el inmueble tiene derecho legal de hacerlo: debe ser el propietario registrado o tener un poder notarial válido para arrendar en nombre del propietario.

Pide el Certificado de Tradición y Libertad del inmueble (disponible en supernotariado.gov.co por menos de $20.000) y verifica que el nombre del arrendador coincide con el propietario registrado. Si hay una inmobiliaria, solicita también el contrato de administración que la autoriza a arrendar el inmueble.

• checkFotocopia de la cédula del arrendador verificada en registraduria.gov.co.
• checkCertificado de Tradición y Libertad con el número de matrícula inmobiliaria.
• checkSi hay inmobiliaria: registro ante la Lonja de Propiedad Raíz o la Superintendencia de Industria y Comercio.
• checkSi actúa con poder: el poder debe ser notariado y específico para arrendar ese inmueble.

Qué debe incluir el contrato de arriendo

La Ley 820 de 2003 regula los contratos de arrendamiento de vivienda urbana en Colombia. Un contrato completo y válido debe incluir como mínimo:

• checkIdentificación completa de arrendador y arrendatario (nombre, cédula, domicilio).
• checkDirección exacta del inmueble arrendado.
• checkCanon mensual en pesos colombianos y fecha de pago mensual.
• checkDuración del contrato y condiciones de renovación.
• checkCuantía del depósito (si aplica) y condiciones de devolución.
• checkQuién paga los servicios públicos y la cuota de administración.
• checkCondiciones para la terminación anticipada y penalizaciones aplicables.
• checkReferencia al inventario del estado del inmueble al momento de la entrega.

El inventario: la protección más importante

El inventario es un documento que describe el estado de cada parte del inmueble al momento de recibirlo: paredes, pisos, ventanas, electrodomésticos, llaves, puertas e instalaciones. Es el documento que determina, al terminar el contrato, qué daños existían antes y cuáles ocurrieron durante el arriendo.

El inventario debe estar firmado por ambas partes y se recomienda acompañarlo con fotografías fechadas. Si el propietario no hace inventario al inicio, hazlo tú y envíaselo por escrito (WhatsApp, correo) para que quede evidencia.

• checkDocumenta el estado de cada pared: manchas, humedad, golpes.
• checkVerifica el funcionamiento de todos los electrodomésticos incluidos.
• checkRevisa puertas, ventanas, cerraduras y closets.
• checkComprueba sanitarios, grifería y tuberías visibles.
• checkAnota el número de llaves entregadas.
• checkToma fotos de cada habitación con fecha visible antes de instalarte.

Inspección física del inmueble

Más allá del inventario, haz una inspección física detallada antes de firmar. Algunos problemas no son visibles en las fotos del anuncio pero pueden generar costos importantes:

• checkHumedad: revisa esquinas superiores de paredes, parte trasera de closets y debajo de ventanas.
• checkPresión de agua: abre todos los grifos simultáneamente para verificar.
• checkInstalación eléctrica: prueba todos los enchufes y revisa el tablero eléctrico.
• checkFiltraciones: en temporada seca pregunta explícitamente sobre goteras; en lluvias es cuando se evidencian.
• checkRuido: visita en distintos momentos del día para evaluar el entorno sonoro.

Cláusulas problemáticas que debes detectar

Algunos contratos incluyen cláusulas abusivas o ilegales según la Ley 820 de 2003. Estas son las más comunes que debes negociar o rechazar:

• checkDepósito superior a 2 meses de canon: ilegal según la Ley 820 de 2003.
• checkPenalización por terminación anticipada desproporcionada: verifica que sea razonable.
• checkObligación de pagar reparaciones estructurales o de plomería de fondo: corresponden al propietario.
• checkAutorización al propietario de ingresar al inmueble sin previo aviso.
• checkRestricciones de convivencia que excedan lo razonable.

Pasos inmediatos después de firmar

Una vez firmado el contrato, toma lectura de todos los medidores (agua, gas, electricidad) el mismo día de ingreso y envíasela al propietario por escrito. Esto te protege de deudas de servicios anteriores.

Puedes cambiar la cerradura principal (tienes derecho a hacerlo, informando al propietario) y considera registrar el contrato ante la Secretaría de Hábitat de tu ciudad para mayor respaldo jurídico.